Immobilier locatif : les 4 innovations majeures pour les propriétaires (Les Echos)

Retour de l’encadrement des loyers, création d’un nouveau bail mobilité, renforcement des sanctions dans la location touristique de courte durée… Ce qu’il faut savoir.

L’immobilier locatif a été réformé en profondeur avec l’adoption de la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Elle sera promulguée dans les prochains de jours et change la donne pour les propriétaires de logements locatifs. Ce qu’il faut retenir.

1. Retour de l’encadrement des loyers

Mauvaise nouvelle pour les propriétaires bailleurs…  L’encadrement des loyers , annulé par le tribunal administratif il y a un an à Lille puis à Paris, fait son retour dans le texte de loi Elan.

L’encadrement pourra désormais être appliqué après demande des autorités compétentes auprès du préfet pour une durée d’expérimentation de cinq ans. Il ne pourra accepter que si ces quatre conditions sont respectées : écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc social, un niveau de loyer médian élevé, un taux de logements en construction faible et des perspectives limitées de production.

En zones tendues, le marché locatif est déjà soumis à un encadrement des loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Les loyers ne pouvant être révisés qu’en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Des imprécisions demeurent. Par exemple, la notion de « complément de loyer » qui peut être appliqué si votre logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnels reste vague. « La loi Elan n’a pas corrigé ce défaut de définition du complément de loyer, ce qui ouvre le risque d’un contentieux en la matière », précise Maud Velter.

De même, « aucune disposition de la loi Elan n’impose à la collectivité demandeuse d’expérimenter l’encadrement des loyers sur toutes les parties de son territoire dans lesquelles les conditions listées sont réunies », explique la Fnaim. Une collectivité pourrait donc demander que l’encadrement des loyers s’applique sur une commune de son territoire mais pas sur une autre alors que ces conditions sont réunies pour les deux communes. « Mais une telle décision pourrait être contestée au fondement d’un manquement au principe d’égalité qui régit le droit administratif », poursuit la Fnaim.

Par ailleurs, les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement sont renforcées. Une action en diminution de loyer pouvait déjà être engagée par le locataire. Avec la loi Elan, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur, pour un montant maximal de 5.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale (SCI).

Concrètement, selon l’Anil, « dès que la loi est promulguée, les collectivités qui disposent d’un observatoire agréé (comme Paris avec l’Olap) peuvent candidater et le décret pourra être pris »« L’encadrement pourrait être remis en vigueur courant 2019 à Paris », précise Pierre Hautus, directeur de l’Union nationale des propriétaires immobilier (UNPI). En attendant, en cas de nouveau bail, il est fortement conseillé aux propriétaires de proposer un loyer cohérent avec le loyer médian du quartier, pour ne pas être pénalisé par la suite.

2. Création du bail mobilité

Ce bail d’un nouveau genre « a pour objectif d’être une alternative à Airbnb et de remobiliser un certain nombre de logements sur un circuit classique, qui étaient partis dans le meublé de tourisme en zone tendue », souligne la Fnaim. Sans dépôt de garantie, il est destiné aux publics en mobilité, étudiants, jeunes en formation, en alternance, salariés en mutation ou en mission. Sa durée devra être comprise entre 1 et 10 mois non renouvelable.

Si le locataire en place souhaite rester dans les lieux au-delà de la durée initialement prévue, il faudra signer un nouveau bail meublé classique d’une durée d’un an (ou 9 mois pour un étudiant) et verser un dépôt de garantie. Avec un  bail mobilité, le locataire ne peut pas réclamer que son bailleur mette son logement aux normes. Mais il bénéficie de la caution Visale (visa pour le logement et l’emploi), un dispositif gratuit accordé par Action Logement qui couvre les impayés de loyers (mais pas les dégradations locatives). A noter : le bail mobilité est concerné par le dispositif d’encadrement des loyers et ne nécessite pas de faire une demande de changement d’usage dans les zones tendues.